今年7月,濟(jì)南市曾公布將試點(diǎn)百部老樓加裝電梯項(xiàng)目,并預(yù)計(jì)年底前完成竣工驗(yàn)收。據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,按照許多老舊小區(qū)過(guò)不去“民意關(guān)”的現(xiàn)狀來(lái)看,完成試點(diǎn)目標(biāo)有一定困難。社會(huì)學(xué)專家認(rèn)為,之所以進(jìn)展緩慢,主要原因在于靠民間運(yùn)作,業(yè)主間遇到經(jīng)濟(jì)糾紛難以內(nèi)部解決,缺乏政府主導(dǎo)。

街道居委會(huì)：有一戶不同意，一般先暫不批準(zhǔn)

老樓加裝電梯之所以難,首要難在征得大部分業(yè)主的同意。濟(jì)南市市中區(qū)某街道辦事處張主任稱,根據(jù)目前導(dǎo)則及其他文件,老舊小區(qū)加裝電梯屬于居民自發(fā)組織行為,并非政府行為。“當(dāng)然,這個(gè)過(guò)程需要政府審批,要到規(guī)劃部門申請(qǐng),還得拿到建設(shè)許可證。跟街道有關(guān)系的,就是在規(guī)劃部門同意后,可能要來(lái)街道辦進(jìn)行相關(guān)的施工審批、監(jiān)管等。”

張主任說(shuō),通常,有加裝電梯意愿的樓棟會(huì)有熱心住戶主動(dòng)成立“加裝電梯籌備小組”,根據(jù)導(dǎo)則規(guī)定的流程,制定加裝電梯方案,再家家戶戶去咨詢意見(jiàn)。后續(xù)的規(guī)劃部門申請(qǐng)、加裝電梯資金的籌集、尋找合適的電梯公司施工、后期的維保等問(wèn)題,也大都由業(yè)主來(lái)辦理。

按照導(dǎo)則規(guī)定,“業(yè)主之間對(duì)增設(shè)電梯存有異議的,可由所在街道辦事處召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議予以協(xié)調(diào)并達(dá)成一致意見(jiàn)。”張主任稱,高低樓層戶主之間意見(jiàn)不統(tǒng)一,“一個(gè)是低層戶主擔(dān)心電梯影響采光、通風(fēng),產(chǎn)生噪音；再一個(gè)就是出于經(jīng)濟(jì)因素,低層住戶不希望掏錢或者要求適當(dāng)補(bǔ)貼。”

“雖然達(dá)到2/3業(yè)主的同意就可以批準(zhǔn)建設(shè),但實(shí)際情況是如果有一戶不同意,為了鄰里和諧,還是會(huì)壓一壓,先不批準(zhǔn)開(kāi)工建設(shè)。”張主任表示,大家都是街坊鄰里,不希望產(chǎn)生太大的矛盾或者過(guò)激的行為,所以街道辦或者居委會(huì)一般都會(huì)爭(zhēng)取所有業(yè)主的同意。

社會(huì)學(xué)專家：沒(méi)有政府主導(dǎo)，實(shí)行難度很大

綜合近期老樓加裝電梯的實(shí)例,山東大學(xué)社會(huì)學(xué)專家王忠武認(rèn)為,目前加裝電梯之所以進(jìn)展緩慢,主要原因是靠民間運(yùn)作,缺乏政府主導(dǎo)。

王忠武解釋說(shuō),此舉并非讓政府出錢,加裝電梯所需經(jīng)費(fèi)還是由住戶協(xié)商解決。“政府主導(dǎo)”主要是希望政府出面協(xié)調(diào)處理各方關(guān)系,并在政策層面上給予扶持。“加裝電梯涉及政府多個(gè)部門,以及眾多住戶之間的利益協(xié)調(diào)。大量事實(shí)說(shuō)明,沒(méi)有政府主導(dǎo),缺乏權(quán)威機(jī)構(gòu)出面協(xié)調(diào),實(shí)行難度很大。”

據(jù)悉,為切實(shí)解決老樓加裝電梯一事,廣東韶關(guān)等市專門成立了既有住宅增設(shè)電梯工作領(lǐng)導(dǎo)小組,下設(shè)辦公室,負(fù)責(zé)相關(guān)的政策制定、組織會(huì)議、通報(bào)情況、咨詢指導(dǎo)等日常工作,辦公室設(shè)在市住建局。同時(shí)建立聯(lián)席會(huì)議制度,研究解決既有住宅加裝電梯工作遇到的困難和問(wèn)題。

今年7月,濟(jì)南市房管局曾發(fā)布《關(guān)于組織開(kāi)展既有住宅增設(shè)電梯試點(diǎn)工作的通知》,為了推進(jìn)老樓裝電梯的試點(diǎn)工作,濟(jì)南將建立工作聯(lián)席會(huì)議,預(yù)計(jì)年底前試點(diǎn)項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收。根據(jù)任務(wù)指標(biāo),歷下區(qū)、市中區(qū)將各完成至少30部；槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)各不少于20部。

但據(jù)一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,按照現(xiàn)如今的工作進(jìn)展來(lái)看,完成試點(diǎn)目標(biāo)有一定困難,而這其中主要原因便是,鄰里關(guān)系難以協(xié)調(diào)。“問(wèn)題焦點(diǎn)在于舊樓里面業(yè)主的利益博弈, 清官難斷家務(wù)事 ,如果沒(méi)有權(quán)威部門出面協(xié)調(diào),這種問(wèn)題通常是越談越僵。”

濟(jì)南市歷山路146號(hào)單元樓,住五樓的老人每天出門爬樓梯十分不便,盼著能早日裝上電梯。

法律專家：可嘗試制定補(bǔ)償辦法由第三方進(jìn)行評(píng)估

“糾紛的關(guān)鍵,在于利益的重新分配。買房時(shí),低樓層的房子比高樓層的貴；加裝電梯之后,高層房?jī)r(jià)比低層的貴。對(duì)于低層業(yè)主來(lái)說(shuō),他們買房的成本高,而現(xiàn)實(shí)的收益低,必定難以接受。”山東大學(xué)法律專家、北京大成律師事務(wù)所(濟(jì)南分部)律師李友震稱,高低層業(yè)主之間的類似經(jīng)濟(jì)糾紛屬于民事領(lǐng)域,按照我國(guó)憲法精神,應(yīng)盡量由利益相關(guān)方自行協(xié)商,政府可以規(guī)定協(xié)商規(guī)則,并進(jìn)行必要的指導(dǎo),但不應(yīng)過(guò)深地參與其中。

為此,不少市民呼吁政府出面制定舊樓加裝電梯的補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此,李友震認(rèn)為,出發(fā)點(diǎn)雖好,但執(zhí)行難度或許太大。

李友震舉例稱,2012年,廣州市出臺(tái)了《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》,對(duì)破解舊樓加裝電梯的困局起到了推動(dòng)作用。然而令人始料未及的是,《試行辦法》推行后,因舊樓加裝電梯而起的鄰里糾紛、官司層出不窮。僅以高校教師為訴訟主體狀告市規(guī)劃局的官司就超過(guò)十起。

“法院大多數(shù)情況下會(huì)支持低層業(yè)主的訴求,在沒(méi)有達(dá)成賠償協(xié)議的情況下,舊樓維持原狀、不加裝電梯。”李友震稱,出于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的考慮,沒(méi)有人利益受損總比有人得益、有人吃虧的情況好,所以不加裝電梯合情合理。

李友震建議,政府可嘗試制定補(bǔ)償辦法:規(guī)定由權(quán)威的第三方機(jī)構(gòu)對(duì)損失進(jìn)行評(píng)估,補(bǔ)償?shù)姆秶薅ㄔ趲讟且韵?補(bǔ)償金額如何與房?jī)r(jià)進(jìn)行掛鉤,高層業(yè)主如何分?jǐn)傃a(bǔ)償資金,等等。

“要解決這個(gè)問(wèn)題,光靠法律不行,只靠政府也不行,除了多談幾次沒(méi)有別的辦法。鄰里關(guān)系鬧僵了,再住下去都沒(méi)有好心情。不如盡量友好協(xié)商,和平解決。”李友震建議,公眾對(duì)于舊樓加裝電梯應(yīng)有理性認(rèn)識(shí),盡量達(dá)成共識(shí)。